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历史收并购带来大额的商誉减值 。
“2025年初，我们定下了‘稳中求进 、短长结合’的发展目标 ，一方面着眼于2025年的情况确保公司健康且稳健增长 ，另一方面也要为碧桂园服务的长期发展准备 。 ”碧桂园服务（6098.HK）执行董事 、总裁徐彬淮在3月27日举行的业绩会上提到 ，从收入 、核心业务 、现金流等方面 ，“基本上都是按照集团年初既定的目标达成的 。 ”
财报显示 ，2025年 ，碧桂园服务实现总收入约483.5亿元 ，同比增长9.9%；毛利约84.6亿元 ，同比微增0.7%；毛利率由去年的19.1%下降至17.5%；经营活动净现金流入25.1亿元 ，与核心净利润基本匹配，现金覆盖比达到100% 。
具体来看 ，作为碧桂园服务核心业务的大物业板块 ，由物业管理服务 、社区增值服务 、非业主增值服务等构成，贡献收入331.1亿元 ，同比增长6.2% ，占总收入比例维持在70%左右 。此外，“三供一业”业务实现收入112.7亿元 ，同比增长38.1% ，占总收入23.3%；环境业务及商业运营业务分别实现收入33.6亿元 、6.2亿元 ，分别下降17% 、1.1% 。
不过 ，碧桂园服务在利润端明显有所承压 。财报显示 ，2025年 ，碧桂园服务实现股东应占利润约6.01亿元 ，同比大幅下降66.7% 。这主要是受到历史收并购带来的无形资产摊销成本、商誉及其他无形资产减值等非经营性影响 ，其中对子公司满国环境剩余商誉账面余额进行了全额计提减值 ，共约9.69亿元 。
与此同时，剔除以历史收并购带来的各种无形资产的减值等非经营性因素的影响后 ，碧桂园服务实现的归母核心净利润约为25.2亿元 ，同比亦下降17.1% 。对此，碧桂园服务首席财务官田田在业绩会上表示 ，归母核心净利润同比下降主要是因为主动出清了部分风险事项 ，包括主动清理长账龄的贸易应收款，形成了约6.67亿元的拖累 。
由此来看 ，“公司利润阶段性承压 ，主要是由于一些财务出清动作 。 ”田田进一步表示 ，预计过往收并购带来的商誉余额进一步减值的风险是可控的 ，并且在出清了部分风险事项后 ，“2026年 ，我们相信核心净利润的下降趋势会得到逆转 ，整个利润情况是会止跌回升的 。 ”
不过 ，在持续的拓展过程中 ，行业共同面对的新房空置率高 、老旧小区物业费低等问题也同样摆在碧桂园服务眼前 。
碧桂园服务管理层表示，一方面通过精细化管理手段 、数字化运营体系及自身的规模优势 ，提升优化服务 ，获得业主认可；而在低物业费的老旧小区方面，则推出了自有品牌 ，做好安防、消防 、电梯维保等保底服务 ，并通过片区化管理降低成本，持续盘活老旧社区的闲置资源 ，开展增值服务 ，拓展收入 ，目前在上海 、北京、深圳 、武汉已有批量项目的落地 。
值得一提的是 ，在房地产行业持续深度调整的背景下 ，碧桂园服务与碧桂园之间的关联交易及风险敞口 ，一直也都是市场关注的焦点 。经过几年努力 ，碧桂园服务的关联方收入占比已从2018年的20.3%降至2025年的1.1% 。
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